手続き・許認可

宅地建物取引業(宅建業)を始める時の免許申請の方法

                     
  1. HOME >
  2. 手続き・許認可 >

宅地建物取引業(宅建業)を始める時の免許申請の方法

宅地建物業を営む場合は、都道府県知事又は大臣の免許を受ける必要があります。
今回は宅地建物業の免許申請を解説致します。

宅地建物業とは

宅地建物業とは不特定多数の者を相手に宅地・建物に関して下記の行為を反復または継続して行い、社会通念上、事業の遂行と見ることができる程度の業を行う行為をいいます。

・自ら宅地・建物の売買又は交換
・宅地・建物の売買又は交換または賃借の代理
・宅地・建物の売買又は交換または賃借の媒介

上記にする行為をする場合は宅地建物業とされて、許可を受けなければなりません。

表にまとめるとこのようになります。

自分の所有物件 他人の物件の代理 他人の物件の媒介
売    買
交    換
貸    借 ×

このように自己所有の物件の賃借は宅地建物取引業には該当しないとされています。

また、不動産を管理することも宅建業には含まれません
この辺りが管理も業とする不動産業と宅地建物取引業を区別する一つの目安とされています。

大臣許可と知事許可

宅地建物取引業の免許を受ける際は、個人・法人問わず受けることができますが、営業所を置く場所に応じて以下のように許可を受ける先が分かれます。

事務所を一つの都道府県にのみ置く場合・・・都道府県知事免許

事務所を二つ以上の都道府県に置く場合・・・大臣免許

なお、都道府県知事許可を取ったとしても、他の都道府県で宅建業を営むことは可能です

免許を受けるまでの流れ

宅建 チャート

宅建業の免許を受けるための要件

宅建業の免許を受けるためには以下の要件を全て揃える必要があります。

①専任の宅地建物取引士を配置すること
②事務所の形態が要件に沿うこと
③営業保証金を供託すること
④欠格要件に該当しないこと

専任の宅地建物取引士を配置すること

専任の宅地建物取引士とは、常勤性と専従性を有する宅地建物取引士であり、
取引の公正さ確保のため、宅地建物取引業を営もうとする事業者は、
一つの事務所ごとに宅建業に従事する5人の内1人を専任の宅地建物取引士として配置しなければなりません。

常勤性と専従性とは

常勤性及び②専従性の二つが揃って専任としての要件を満たします。

①常勤性とは、事務所に常勤としていること
②専従性とは専ら宅建業の業務に従事することを言います

専任性が認められない例として、他の職業に従事していたり、他の法人で代表取締役や常勤役員などを兼任している場合や、遠方に住んでいて通勤が難しいと判断される場合です。

専任の宅地建物取引士のよくある落とし穴

宅地建物取引士として勤務するには宅地建物取引士資格試験(宅建)を合格し、取引士登録をして取引士証の交付を受けている者を言い、ただ試験を合格した者ではこの要件には該当しません
さらに新規免許申請の際、専任の取引士になるには「取引士資格登録簿」に勤務先名が登録されていない状態であることが必要なため、前職の登録が残っている場合などは変更手続きを忘れないようにしましょう。
※専任の宅地建物取引士がいなくなった場合は2週間以内に補充をする等の措置をしなければなりません。

②事務所の形態が要件に沿うこと

宅建業の事務所とは、本店・又は支店として登記されているもの、又はその他政令で定めるものとして継続的に業務を行うことができる施設を有し、かつ、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人が置かれている場所事務所とされています。
事務所は物理的にも宅建業の業務を継続的に行える機能を持ち事務所と外部からみなされる程度に独立した作りである必要があります。
つまり登記上は独立していても、バーチャルオフィスのように実際には事務所として機能しないような場所ではいけません。
また営業所として独立している必要があるため、一般の戸建て住宅やマンションの一室、事務所としての形態を揃えていたとしても他の法人と共同する場合などは原則としては事務所とは認められません

ただし、一般の戸建てやマンションの一室などは下記の要件を満たせば例外的に認められることがあります。

①住宅の出入り口とは別に事務所への専用の入り口がある。
②事務所を通らずに居住部分に入ることができる
③ほかの部屋とは壁などの間仕切りがある。
④内部が事務所の形態を整えてあり、事務所の用途のみとして使われている。

このように独立性を確保する必要があり、申請時は平面図と内部の写真で上記の条件が整っていることを証明する必要があります。

また、一つの事務所を他の法人と共同して使用する場合は以下の要件を満たす必要があります。

①入口部分から他の事務所を通らずに申請者の事務所に行ける
②他の事務所が、申請者の事務所内を通らずに行ける場所にある。
③他業者と固定式のパーテーション(180センチ以上)などで明確に区切られて相互に独立している。
④事務所としての形態が整えられ、かつ事務所としてのみ使用している。

こちらも独立性を確保できる場合に例外的に認められるため、上記の条件が守られている証明が必要になります。

どちらもあくまで例外として考えられているため、事務所にしようとする際は自己判断せずに事前に行政庁に相談するのがいいでしょう。

営業保証金の供託金

宅建業法は不測の事態や事故があった際に、これらの取引によって生じた債務について弁済を一定範囲で担保するため、免許が出た後3か月以内に以下の二通りのいずれかの制度を利用して手続きを済ませなければなりません。

①営業保証金の供託
②保証協会に入会する

営業保証金の供託

免許を受けたあと、最寄りの供託所に営業保証金を供託する方法です。

金額は本店で1000万・支店で500万円が必要になります。

上記の金額が供託金として必要になります。

保証協会への加入

保証協会へ入会し弁済業務保証金分担金を保証協会へ供託することもできます。

金額は本店60万円、支店が30万円です

ただし、各保証協会や関連団体への加入が必要であり、入会審査や入会金が別途必要になるので加入しようとする団体にまずは問い合わせましょう。

なお、保証協会は下記の二つのいずれかになります。

欠格要件

宅地建物取引業法5条に該当する者は欠格要件に該当する者として、宅建の免許を申請することができません。

破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者
②免許不正取得、業務停止処分事由に該当し情状が特に重い場合または業務停止処分違反に該当するとして免許を取り消された者その取消しの日から五年を経過しない者
③、②のいずれかに該当するとして、免許取消処分の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく解散または廃業の届出を行った者
④ 前記の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく合併により消滅した法人の役員であった者
※役員であった者とは免許取消処分の聴聞の公示の日前60日以内に役員であった者を言う
⑤ 禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から五年を経過しない者
⑥宅建業法、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に違反し、又は刑法(傷害、脅迫等)、暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯し、罰金刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から五年を経過しない者
⑦暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に規定する暴力団員又は暴力団員でなくなった日から5年を経過しないもの
⑧ 免許の申請前五年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者
⑨ 宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者
⑩ 心身の故障により宅地建物取引業を適正に営むことができない者として国土交通省令で定めるもの
⑪ 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者でその法定代理人(法定代理人が法人である場合においては、その役員を含む。)が①~⑩のいずれかに該当するもの
⑫ 法人でその役員又は政令で定める使用人のうちに①~⑩までのいずれかに該当する者のあるもの
⑬ 個人で政令で定める使用人のうちに①~⑩までのいずれかに該当する者のあるもの
⑭ 暴力団員等がその事業活動を支配する者
⑮ 事務所について宅地建物取引士が設置されていない者参照サイト e-Gov 宅地建物取引業法 第5条
上記は欠格要件が記載された宅地建物取引業法第5条を参照に纏めたものですが、自治体により要件が多少異なることがあるため、申請前に各団体に欠格要件の確認をするようお願い致します。

免許の有効期限

免許の有効期限は5年間とされています。
そのため、免許の有効期限が切れる90日前から30日前までの間に免許の更新申請を行う必要があります。

まとめ

宅地建物取引業免許の申請について纏めさせて頂きました。

なお、ここでのまとめは免許申請の大枠を解説したものであり、細かい要件は各自治体ごとに多少異なるため、申請時には必ず各団体で発行されている手引のご確認をお願い致します。

-手続き・許認可

© 2021 ワーカーズ・カレッジ Powered by AFFINGER5